1月19日，上海浦东新区的一家房地产企业负责人向本报透露，上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，“准备联合起来给市里主要领导‘上书’，希望能考虑一下企业的生存问题。”

　　三天前，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），股市迅速做出反应，当天地产股板块整体跌去9.78%.

　　“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”这名房地产企业老总对记者说。

　　由于土地增值税是地方税种，赶在地方实施细则出台之前，地产商抢先行动了起来。上海地产商是其中的一个缩影。

　　一年掏400亿

　　有上海市财税局官员向记者透露，几个月前上海市财税局就征收土地增值税一事，对部分房地产公司进行调研和抽查。

　　“我们的几个项目曾被抽查过。”上海市一家著名的房地产企业财务负责人告诉本报记者，“当时我们就感觉到，土地增值税迟早要征收，所以抽查人员刚走，我们就专门开了一个会，研究对策。”

　　尽管调研结果上海市财税局“目前还不便于提供”，但该局一位官员表示，调研和抽查“恰恰为这次清算打下了基础”。

　　“我们绝对会严格按照总局的要求，做好清算工作。”上海市财税局如是回应本报记者的采访。

　　上海市财税局科研所一位了解情况的人士私下透露，“抽查结果蛮令人吃惊的”。

　　“如果真严格清算的话，上海这几年的土地增值税，每年至少都能收上来四五百亿！”上海市当地的一位权威地产专家直言不讳地指出。

　　上海市统计局公布的数据表明，2005年，上海市房地产企业销售收入达2160多亿。该专家据此估算，其毛利至少在1200亿以上。2004年和2006年也大致如此。

　　而按照土地增值税的征收依据——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年年底国务院发布的第138号令，以下简称138号令）中的相关条款，上海2005年的土地增值税至少能征收400亿左右。

　　138号令规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.

　　虽然该条例还规定，增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税，但知情人士一般判断上海土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%.

　　上述的一家房地产商也支持这一判断。“只多不少！很多项目超过了300%以上！”

　　开发商密谋集体“上书”

　　土地增值税因为是一项地方税种，138号令虽然在1993年底就已经发布，但在国家层面一直没有强制执行。也就给地方留下了操作空间。

　　以上海来说，本世纪之前，房地产业基本上属于地方鼓励投资的产业范畴，所以对开发商的土地增值税要么免征，要么缓征。

　　一直到2002年，上海财税部门才下发通知，该市土地增值税预征率统一调整为销售金额的1%.

　　知情人士透露，此间，上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通，准备开征土地增值税，但遭到了开发商的一致反对。甚至有开发商提出，“如果收，就撤资”。

　　这种争论与博弈，一直延续到2004年。当年，国家税务总局《关于加强土地增值税管理工作的通知》，要求加强土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。

　　“直到2004年下半年，上海部分区才开始征收。”上海一家房地产企业副总表示，当时普陀、闵行等区开始按照销售收入的1%预征，但各个区征收的进度不一样，有些区比如浦东是落后于其他区。

　　记者统计，此前国家和上海财税部门针对此税种下发过30多个文件。

　　上海市财税局有关人士透露，由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。